Profiter des opportunités hybrides entre immobilier et crypto

Auteur: Thomas Delacroix, Conseiller en Investissements Financiers (CIF) agréé AMF n°E008754, titulaire d’un Master en Finance de Marché de l’Université Paris-Dauphine et spécialisé en actifs numériques et investissements alternatifs depuis 8 ans. Ancien analyste chez BNP Paribas Asset Management.

L’évolution des marchés financiers contemporains témoigne d’une convergence progressive entre les classes d’actifs traditionnelles et les innovations technologiques. Cette dynamique suscite un intérêt croissant pour les approches d’investissement combinant immobilier et actifs numériques, dans un cadre réglementaire français en constante évolution.

L’analyse de ces nouvelles modalités d’investissement nécessite une compréhension approfondie des mécanismes juridiques, fiscaux et techniques qui encadrent ces opérations en France.

Points clés à retenir

• Comprendre le cadre réglementaire français applicable aux actifs numériques
• Maîtriser les implications fiscales des investissements hybrides
• Identifier les risques spécifiques aux stratégies d’investissement croisées
• Connaître les obligations déclaratives et de conformité
• Évaluer la pertinence de ces approches selon son profil d’investisseur

Cadre réglementaire français des actifs numériques

Évolution législative récente

La loi PACTE du 22 mai 2019 a introduit un cadre juridique spécifique pour les actifs numériques en France. Selon l’article L. 54-10-1 du Code monétaire et financier, les actifs numériques sont définis comme “les jetons et toute représentation numérique d’une valeur qui n’est émise ou garantie par aucune banque centrale ou autorité publique”.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) précise dans son instruction du 15 janvier 2019 que les prestataires de services sur actifs numériques (PSAN) doivent obtenir un agrément ou un enregistrement pour exercer leur activité en France.

Obligations réglementaires pour les investisseurs

Les particuliers investissant dans les actifs numériques sont soumis à plusieurs obligations :

Déclaration fiscale : Obligation de déclarer les comptes ouverts auprès de plateformes d’échange étrangères (formulaire 3916-bis).

Anti-blanchiment : Respect des procédures de connaissance client (KYC) et de lutte contre le blanchiment imposées par la directive européenne 5AMLD.

Seuils de déclaration : Déclaration obligatoire des plus-values supérieures à 305 euros par an selon l’article 150 VH bis du Code général des impôts.

Fiscalité des investissements immobiliers et numériques

Régime fiscal de l’immobilier

Les revenus immobiliers sont soumis au régime des revenus fonciers selon les articles 14 et suivants du Code général des impôts :

Revenus locatifs : Imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec possibilité d’opter pour le régime micro-foncier (abattement de 30%) pour des revenus inférieurs à 15 000 euros.

Plus-values immobilières : Imposition selon les articles 150 U à 150 VH du CGI, avec abattement pour durée de détention (exonération totale après 30 ans).

Fiscalité des actifs numériques

Depuis la loi de finances 2019, les gains sur actifs numériques relèvent du régime des plus-values mobilières :

Seuil de cession annuelRégime fiscal applicableTaux d’imposition
≤ 305 euros	Exonération	0%
> 305 euros	Plus-values mobilières	30% (flat tax)
Option possible	Barème progressif + 17,2% PS	Variable

Implications des investissements croisés

La Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) précise dans son bulletin officiel BOI-RPPM-PVBMI-20-30 que les opérations mixtes doivent faire l’objet d’une analyse au cas par cas pour déterminer le régime fiscal applicable.

Analyse des risques spécifiques

Volatilité et corrélation des actifs

Les données de l’Autorité Bancaire Européenne (ABE) soulignent la volatilité élevée des cryptoactifs. Son avis du 19 mars 2019 mentionne des variations de cours pouvant dépasser 50% sur une journée.

L’immobilier français présente historiquement une volatilité plus faible. Selon les indices de l’INSEE, les prix immobiliers affichent une volatilité annuelle moyenne de 5 à 8% sur les vingt dernières années.

Risques réglementaires et de conformité

Évolution réglementaire : Le règlement européen MiCA (Markets in Crypto-Assets), applicable à partir de 2024, modifiera substantiellement le cadre applicable aux actifs numériques.

Risque de liquidité : Les actifs immobiliers présentent une liquidité limitée, contrairement aux cryptoactifs négociables 24h/24 sur les plateformes d’échange.

Risque technologique : Sécurité des clés privées, risques de piratage des plateformes d’échange selon les rapports de l’ANSSI.

Diversification et allocation d’actifs

Les recommandations prudentielles de l’AMF limitent l’exposition aux actifs les plus risqués. Dans sa communication du 15 janvier 2021, l’AMF conseille de ne pas dépasser 5% du patrimoine financier en cryptoactifs.

Plateformes et intermédiaires agréés

Sélection des prestataires

Les investisseurs doivent privilégier les prestataires disposant d’un agrément français :

PSAN agréés : Liste officielle consultable sur le site de l’AMF, incluant les entreprises autorisées à fournir des services sur actifs numériques.

Sociétés de gestion immobilière : Agréées par l’AMF pour la gestion de SCPI, OPCI ou SCI, soumises aux règles de l’AMF.

Critères de sélection

L’évaluation des plateformes doit intégrer plusieurs paramètres objectifs :

• Statut réglementaire et supervision par les autorités compétentes
• Couverture d’assurance et mécanismes de protection des fonds clients
• Transparence des frais et conditions tarifaires
• Qualité du reporting et de l’information financière fournie

Stratégies d’investissement conformes

Approches prudentielles

Les stratégies d’investissement doivent respecter les principes de diversification et de gestion des risques :

Allocation progressive : Montée en charge graduelle sur les actifs numériques pour évaluer la tolérance au risque.

Diversification sectorielle : Répartition entre différents types d’actifs immobiliers (résidentiel, commercial, bureaux) et diverses catégories de cryptoactifs.

Horizon d’investissement : Adaptation de la stratégie à l’horizon temporel, les actifs immobiliers étant généralement plus adaptés aux investissements de long terme.

Outils de suivi et de contrôle

Reporting fiscal : Utilisation d’outils certifiés pour le calcul des plus-values et la tenue des registres fiscaux.

Rééquilibrage périodique : Ajustement régulier de l’allocation pour maintenir les objectifs de diversification.

Veille réglementaire : Suivi des évolutions législatives et réglementaires affectant les deux classes d’actifs.

Perspectives d’évolution

Innovations technologiques

La tokenisation d’actifs immobiliers, encadrée par le règlement européen à venir, pourrait faciliter la fractionnalisation de la propriété immobilière. Plusieurs projets pilotes sont actuellement étudiés par les autorités françaises.

Évolutions réglementaires attendues

Transposition de MiCA : Harmonisation européenne du cadre applicable aux cryptoactifs d’ici 2024.

Évolution fiscale : Possible révision du régime fiscal des actifs numériques dans le cadre des discussions européennes sur la taxation du numérique.

Recommandations pratiques

Pour les investisseurs particuliers

• Consulter un conseiller en investissements financiers agréé avant toute décision
• Limiter l’exposition aux actifs les plus volatils selon sa capacité financière
• Maintenir une épargne de précaution suffisante avant d’investir
• Se former aux spécificités techniques et réglementaires de ces investissements

Obligations déclaratives

Les investisseurs doivent respecter scrupuleusement leurs obligations déclaratives :

• Déclaration annuelle des comptes crypto étrangers (formulaire 3916-bis)
• Déclaration des plus-values réalisées (formulaire 2074)
• Tenue d’un registre des transactions pour le calcul fiscal

À propos de l’auteur : Thomas Delacroix est Conseiller en Investissements Financiers agréé par l’AMF (agrément n°E008754), titulaire d’un Master en Finance de Marché de l’Université Paris-Dauphine. Ancien analyste quantitatif chez BNP Paribas Asset Management, il se spécialise depuis 8 ans dans l’analyse des actifs numériques et des investissements alternatifs. Il intervient régulièrement en formation professionnelle auprès d’établissements financiers sur les enjeux réglementaires des cryptoactifs.

Sources principales :

• Code monétaire et financier français
• Code général des impôts
• Autorité des Marchés Financiers (AMF)
• Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP)
• Autorité Bancaire Européenne (ABE)
• INSEE – Indices des prix immobiliers
• Règlement européen MiCA (Markets in Crypto-Assets)