Financement Personnalisé pour Propriétaires de Maisons en Difficulté

Par Patricia Lemoine, travailleuse sociale spécialisée en accompagnement au logement, diplômée en économie sociale et familiale, coordinatrice FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) au sein d’un Conseil départemental depuis 2016

Les propriétaires confrontés à des difficultés financières disposent en France de dispositifs d’accompagnement et d’aide spécifiquement conçus pour préserver leur logement. Plutôt que de recourir à des solutions d’endettement supplémentaire, il convient d’explorer les mécanismes de protection sociale et les procédures d’accompagnement mis en place par les pouvoirs publics.

Points clés à retenir

• Dispositifs publics d’aide au maintien dans le logement pour les propriétaires
• Procédures légales de protection contre la saisie immobilière
• Rôle des services sociaux dans l’accompagnement des propriétaires en difficulté
• Importance de la saisine précoce des organismes compétents
• Alternatives à l’endettement supplémentaire pour préserver le logement

Cadre légal de protection des propriétaires en difficulté

Le droit français prévoit plusieurs mécanismes de protection pour les propriétaires confrontés à des difficultés de remboursement de leur prêt immobilier. Ces dispositifs visent à éviter la perte du logement principal et à accompagner vers des solutions durables.

Protection légale contre les saisies immobilières

L’article 2205 du Code civil protège la résidence principale contre certaines saisies. De plus, la procédure de saisie immobilière, régie par les articles L311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, prévoit des délais et des protections spécifiques permettant aux débiteurs de régulariser leur situation.

Droit au logement opposable (DALO)

Bien que principalement destiné aux locataires, le DALO peut dans certaines circonstances bénéficier aux propriétaires menacés d’expulsion. La loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable prévoit des recours en cas de perte du logement principal.

Procédure de surendettement pour les propriétaires

L’article L711-1 du Code de la consommation permet aux propriétaires surendettés de saisir la commission de surendettement. Cette procédure peut conduire à des mesures de traitement spécifiques préservant le logement principal, conformément aux dispositions de l’article L733-1 du même code.

Dispositifs d’aide publique aux propriétaires

Plusieurs organismes publics proposent des aides spécifiques aux propriétaires en difficulté, alternatives au recours à l’endettement supplémentaire.

Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)

Les FSL départementaux, institués par l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, peuvent accorder des aides financières aux propriétaires pour le maintien dans leur logement. Ces aides peuvent couvrir les arriérés de remboursement d’emprunt, dans la limite des barèmes départementaux.

Aides de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH)

L’ANAH propose des subventions pour les travaux d’amélioration de l’habitat sous conditions de ressources. Le programme “Habiter Mieux” peut permettre de réduire les charges énergétiques et d’améliorer la valeur du bien, facilitant ainsi l’équilibre budgétaire du propriétaire.

Prêts sociaux complémentaires

Action Logement (ex-1% logement) propose des prêts complémentaires aux salariés propriétaires en difficulté. Ces prêts à taux préférentiel peuvent permettre de restructurer l’endettement immobilier dans des conditions plus favorables.

DispositifOrganisme GestionnaireType d’AideConditions d’Accès
FSL Maintien	Conseil départemental	Aide financière directe	Évaluation sociale, plafonds de ressources
Subventions ANAH	Agence nationale de l’habitat	Financement travaux	Revenus modestes, travaux éligibles
Prêts Action Logement	Action Logement	Prêt complémentaire	Salarié du secteur privé, conditions d’emploi

Accompagnement social et procédures préventives

L’accompagnement social constitue un élément essentiel de la prévention des expulsions et de la recherche de solutions adaptées aux situations individuelles.

Mission des services sociaux départementaux

Les services sociaux départementaux, dans le cadre de leurs missions définies par l’article L121-1 du Code de l’action sociale et des familles, accompagnent les propriétaires en difficulté dans leurs démarches administratives et la recherche de solutions financières.

Accompagnement vers le logement et l’hébergement (AVDL)

Les mesures AVDL peuvent bénéficier aux propriétaires menacés de perte de leur logement. Ces accompagnements, financés par l’État, visent à mobiliser l’ensemble des dispositifs disponibles pour éviter la rupture du parcours résidentiel.

Médiation avec les établissements bancaires

Les services sociaux peuvent faciliter la médiation avec les établissements prêteurs pour négocier des aménagements de remboursement (report d’échéances, réduction temporaire des mensualités, restructuration du prêt) dans le cadre des procédures de traitement amiable.

Alternatives à l’endettement supplémentaire

Face aux difficultés financières, plusieurs alternatives permettent d’éviter l’aggravation de l’endettement tout en préservant le logement.

Vente avec faculté de rachat

La vente avec faculté de rachat, prévue aux articles 1659 et suivants du Code civil, permet au propriétaire de céder temporairement son bien tout en conservant la possibilité de le racheter dans un délai convenu. Cette solution peut permettre de disposer de liquidités tout en évitant la perte définitive du logement.

Viager occupé

La vente en viager occupé permet au propriétaire âgé de conserver l’usage de son logement tout en percevant un capital initial et une rente viagère. Cette solution, encadrée par les articles 1968 et suivants du Code civil, peut répondre aux besoins de trésorerie tout en maintenant le droit d’occupation.

Optimisation des charges et revenus

L’analyse des possibilités de réduction des charges (renégociation d’assurances, optimisation énergétique) et d’augmentation des revenus (sous-location autorisée, prestations sociales non perçues) peut améliorer l’équilibre budgétaire sans recours au crédit.

Procédures d’urgence et mesures conservatoires

En cas de procédure de saisie engagée, plusieurs mesures d’urgence peuvent être mobilisées pour suspendre les poursuites et rechercher des solutions.

Saisine du juge de l’exécution

L’article L311-5 du Code des procédures civiles d’exécution permet de saisir le juge de l’exécution pour demander des délais de paiement ou la suspension de la procédure en cas de difficultés particulières du débiteur.

Référé-suspension

En cas d’urgence particulière, un référé-suspension peut être demandé au tribunal compétent pour suspendre temporairement la procédure de saisie, le temps de mettre en œuvre les solutions d’accompagnement appropriées.

Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX)

Les CCAPEX départementales, instituées par la loi du 25 mars 2009, examinent les situations de propriétaires menacés d’expulsion et coordonnent les interventions des différents acteurs pour éviter la perte du logement.

Évaluation et orientation des propriétaires en difficulté

Une évaluation rigoureuse de la situation permet d’identifier les solutions les plus appropriées et d’éviter les choix contre-productifs.

Diagnostic social et financier

L’évaluation sociale réalisée par les travailleurs sociaux permet d’analyser l’ensemble de la situation (revenus, charges, composition familiale, perspectives d’évolution) et d’identifier les dispositifs mobilisables. Cette évaluation est gratuite et confidentielle.

Analyse de la viabilité du maintien

L’analyse doit déterminer si le maintien dans le logement est financièrement viable à long terme ou si une solution de relogement serait plus appropriée. Cette réflexion intègre l’évolution prévisible des revenus et des charges du ménage.

Plan d’accompagnement personnalisé

Sur la base du diagnostic, un plan d’accompagnement personnalisé est élaboré, définissant les objectifs, les moyens mobilisés et le calendrier des actions à entreprendre. Ce plan fait l’objet d’un suivi régulier et peut être adapté selon l’évolution de la situation.

Prévention et éducation budgétaire

La prévention des difficultés constitue un enjeu majeur pour éviter les situations de crise et préserver l’accès au logement.

Accompagnement budgétaire préventif

Les Points Conseil Budget proposent un accompagnement préventif gratuit pour les propriétaires souhaitant anticiper d’éventuelles difficultés. Cet accompagnement peut inclure la révision du budget, l’optimisation des charges et la planification financière.

Information sur les droits et dispositifs

La méconnaissance des droits et dispositifs constitue souvent un frein à leur mobilisation. Les services sociaux et les associations agréées proposent des séances d’information et d’accompagnement pour faciliter l’accès aux aides disponibles.

Recommandations pour les propriétaires en difficulté

Face aux difficultés financières, une approche méthodique et l’activation précoce des dispositifs d’aide augmentent significativement les chances de maintien dans le logement.

Saisine précoce des services compétents

Il est essentiel de contacter les services sociaux dès l’apparition des premières difficultés, avant que la situation ne se dégrade. Cette démarche proactive permet de mobiliser les dispositifs préventifs et d’éviter les procédures contentieuses.

Constitution d’un dossier complet

La constitution d’un dossier administratif complet (justificatifs de revenus, de charges, contrat de prêt, correspondances avec la banque) facilite l’évaluation de la situation et accélère la mise en œuvre des aides.

Maintien du dialogue avec l’établissement prêteur

Le maintien d’un dialogue constructif avec l’établissement prêteur, accompagné si nécessaire par un travailleur social, permet souvent de négocier des solutions amiables évitant les procédures judiciaires.

Conclusion

Les propriétaires en difficulté financière disposent en France d’un arsenal de dispositifs publics et de procédures légales permettant de préserver leur logement sans recourir à un endettement supplémentaire potentiellement dangereux. La clé de la réussite réside dans la mobilisation précoce de ces dispositifs et l’accompagnement par des professionnels qualifiés.

L’approche privilégiée doit être celle de l’accompagnement social global plutôt que celle du financement complémentaire, afin de traiter les causes structurelles des difficultés et d’éviter leur reproduction.

Sources et références officielles :

• Code civil – Articles 1659 et suivants (vente avec faculté de rachat), Articles 1968 et suivants (viager)
• Code de la consommation – Articles L711-1 et L733-1 (procédure de surendettement)
• Code des procédures civiles d’exécution – Articles L311-1 et suivants (saisie immobilière)
• Code de l’action sociale et des familles – Article L121-1 (missions des services sociaux)
• Loi du 31 mai 1990 – Institution des Fonds de Solidarité pour le Logement
• Loi du 5 mars 2007 – Droit au logement opposable (DALO)
• Loi du 25 mars 2009 – Prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
• Agence nationale de l’habitat (ANAH) – Programmes d’aide aux propriétaires
• Action Logement – Dispositifs d’aide aux salariés propriétaires

Avertissement : Cet article a une vocation informative et préventive. Il ne constitue pas un conseil juridique ou financier personnalisé. En cas de difficultés financières liées au logement, il est vivement recommandé de contacter rapidement les services sociaux du département ou un Point Conseil Budget pour bénéficier d’un accompagnement adapté et gratuit. Le recours à un endettement supplémentaire peut aggraver une situation déjà précaire.